ТАПУ в Турции. Документ на право собственности турецкой недвижимости

Иностранцам выдают свидетельства о собственности двух цветов: красного и синего. Красное выдается на объекты недвижимости, синее — на земельный участок без застройки.

Документ выдает только кадастровая палата, куда предварительно надо записаться на прием. Именно в управлении кадастра нового собственника после регистрации сделки впишут в кадастровую книгу, а спустя какое-то время выдадут свидетельство о собственности. Закончив с оформлением документов и получив бумагу, вы можете считать себя полноправным собственником.

Турция следит за безопасным хранением документов о недвижимом имуществе. Все бумаги о регистрации сделки и контракте купли-продажи сохраняются в управлении кадастра. Поэтому при необходимости можно восстановить документы за один день, если вдруг вы потеряете свидетельство о собственности.

Можно оформить свидетельство о собственности на недвижимость, которая еще строится и не сдана в эксплуатацию. Это никак не помешает получению тапу Турции, однако оплатить покупку нужно полностью до регистрации сделки в кадастровой палате. Свидетельство о собственности на жилье, купленное на вторичном рынке Турции, ничем не отличается от свидетельства о собственности на недвижимость от застройщика.

Для квартир и домов, которые покупает иностранец, будет указан один из двух статусов строительства:

• Предварительно зарегистрировано (кат иртифакы)
• Сдано в эксплуатацию (кат мюлькиети)

Пока жилье еще не сдано в эксплуатацию, вы все равно можете заняться оформлением свидетельства о собственности. Застройщик получает официальный документ, который зарегистрирован в кадастровом отделе. Даже если есть только участок, где не началось строительство, собственникам выдают тапу в Турции на отдельные квартиры на основании предварительной регистрации.

Когда же девелопер получит искан, то есть техпаспорт на весь построенный комплекс, запись меняется. Вместо отметки bağımsız bölüm (отдельная квартира) там будет новый статус жилья — mesken (жилплощадь в комплексе, сданном в эксплуатацию). Кадастровая палата меняет статус самостоятельно.

• Договор купли-продажи
• Турецкий налоговый номер
• Заграничный паспорт
• Нотариально заверенный перевод заграничного паспорта на турецкий язык

Это удивительная бюрократическая формальность — загранпаспорт, где вся информация прописана латиницей, нужно перевести на турецкий для сделок на территории Турции. Однако оформление перевода — дело несложное

Помимо этого, если вы не планируете присутствовать в кадастровом управлении на регистрации сделки, необходимо сделать доверенность на вашего представителя. Чаще всего оформляют на надежную риелторскую фирму, чтобы менеджеры по продажам могли вместо вас получать все документы и посетить кадастровую палату в назначенный день. Перед оформлением доверенности убедитесь, что риелторы проверенные и компетентные.

В первую очередь, нужно будет заплатить налог размером в 4% от кадастровой стоимости недвижимости. Соответственно, эта сумма будет отличаться у квартиры 1+1 и гигантской виллы.

Кроме того, существуют дополнительные расходы, которые нельзя напрямую назвать стоимостью тапу в Турции, но их стоит включить в бюджет.

Приводим ориентировочные цены на 2022 год — вот список:

• Нужно будет заказать и оплатить независимую экспертизу. Мы приглашаем оценщика как можно скорее после подписания договора, чтобы не терять время. Услуги эксперта стоят 2800 турецких лир.
• Оплачиваем госпошлину оборотного капитала (1400 лир) и ведение папки в кадастровой палате (примерно 500 лир). Ведение папки — необязательный платеж. Если вы планируете самостоятельно отслеживать в кадастровом управлении, как перемещаются ваши документы, то можно не оплачивать эту услугу. Но наш опыт подсказывает, что лучше отдать 500 лир за грамотное сопровождение бумаг внутри кадастровой палаты.
• Кроме того, нужно оплатить госпошлину мэрии, но она небольшая — 75 лир в 2022 году.
• При заключении сделки в кадастровом управлении, если хотя бы одна из сторон представлена иностранным гражданином, должен присутствовать переводчик, причем не всякий. Нужно, чтобы он был аккредитован в кадастровой палате и внесен в реестр Минюста Турции. Услуги переводчика обойдутся ориентировочно в 1600 турецких лир.

Свидетельство о собственности включает полную информацию об объекте недвижимости. Так, в красном свидетельстве на объект недвижимости будет указано следующее:

• Адрес земельного участка и его кадастровый номер
• Площадь участка
• Статус собственности
• Кадастровая стоимость

Ее определяет аккредитованный независимый эксперт и закрепляет в турецких лирах. Именно эта стоимость будет учитываться при расчете ежегодного налога, а также для получения ВНЖ типа B по владению недвижимостью (для этого объект должен стоить не менее 75 000 долларов по кадастру) и упрощенной программы получения турецкого гражданства (не менее 400 000 долларов). Так как стоимость в тапу указана в турецких лирах, нужно считать по актуальному курсу на момент регистрации сделки.

Кадастровая стоимость традиционно в Турции занижена. Независимая экспертиза, которая стала обязательной с 2022 года, мало что изменила. Цены в тапу Турции отличаются от рыночных в десятки раз. Занижать кадастровую стоимость выгодно застройщикам, поскольку налоги на недвижимость значительно ниже.

В плане налогов низкая оценочная стоимость выгодна и собственникам, однако у этой практики есть оборотная сторона. Для получения гражданства по упрощенной программе за инвестиции именно кадастровая стоимость берется в расчет. Учитывая повсеместную практику занижения цен в кадастре, следует понимать, что рыночная стоимость подходящего жилья почти всегда будет выше. Иногда на сотню тысяч евро, иногда даже больше.

В некоторых случаях, впрочем, можно найти жилье, где оценка стоимости по независимой экспертизе незначительно будет отличаться от реальной цены квартиры. Вероятнее всего, это будет объект на вторичном рынке.

О занижении цен все знают, строго нелегальной такая практика не считается. Разумеется, государству неприятно, что налогов платят значительно меньше, чем могли бы. В том числе и поэтому в 2022 году власти ввели планку в 75 000 долларов (50 000 долларов для мелких деревень) на недвижимость, по которой можно получить ВНЖ собственника. Теперь все, кто хочет такого рода икамет, чтобы через 5 лет проживания подать на гражданство по натурализации, вынуждены искать способы прописать в кадастре приближенную к реальной стоимость квартиры.

Впрочем, если тип ВНЖ для вас не принципиален, можно не обращать внимания на эти формальности. Если квартира стоит менее 75 000 долларов в кадастре, вид на жительство вам тоже выдадут, но другой — туристический.

• Данные о собственниках: предыдущих и новых
• Основание для передачи права собственности
• Дата, когда новый владелец купил недвижимость
• Подтверждение регистрации нового свидетельства о собственности
• Новый номер свидетельства в реестре
• Старый номер свидетельства до перерегистрации

Адрес, указанный в свидетельстве о собственности, не всегда совпадает с почтовым адресом. Чтобы узнать почтовый адрес, нужно подойти с полученным свидетельством в муниципалитет города и запросить адресную справку. Название этой справки по-турецки — нумаратаж.

В синем же свидетельстве о собственности проставлена такая информация:

• Адрес земельного участка
• Его номер и площадь
• Его оценочная стоимость
• Где проходит граница участка
• Данные о владельце
• Номер старого свидетельства
• Номер нового свидетельства
• Причина покупки
• Даты новой покупки и предыдущей (сделка купли-продажи с предыдущим собственником)

Фотографий владельцев в тапу с 2019 года нет.