Процедура покупки

С 2012 года Турция отменила принцип взаимности касательно покупки объекта недвижимости. Теперь владельцем турецкой квартиры или виллы может стать практически любой иностранец, а не только граждане тех стран, в которых гражданам Турции предоставлены аналогичные права. Таким образом, купить недвижимость может гражданин РФ, Украины, Беларуси, Казахстана, Узбекистана и большинства других государств.

• Граждане России и Украины не могут купить объект на побережье Черного моря.
• Земельный участок не должен превышать 30 гектаров.
• Квартира, дом, коммерческие площади и земельные участки не могут располагаться в военной и стратегической зоне Турции.

Кроме этих, никаких дополнительных ограничений для иностранцев нет.

Нельзя не отметить, что в сфере турецкой недвижимости все предсказуемо уже несколько десятков лет. Стоимость квартир и частных домов неуклонно растет. Это связано с самыми разными факторами:

• Растут цены на строительные материалы. В современных застройках используют качественный железобетон европейского стандарта, а это теперь весьма дорого.
• Повышаются цены на бензин — а это значит, что все перевозки и строительные работы станут дороже.
• Растут налоги и МРОТ — стоимость новых зданий растет вместе с ними.
• Помимо этого, во многих популярных у иностранцев городах земли под новые комплексы уже нет. Дефицит поднимает цены на земельные участки во всех престижных районах.

Поэтому не стоит ждать, что в какой-то момент цены станут ниже. Напротив, они только поднимутся. И развивающиеся районы Турции (например, Алтынташ в Анталье или Демирташ в Аланье) станут примерно за 3-4 года развитыми, обзаведутся шикарной инфраструктурой, в том числе и для жителей, которые владеют только русским языком. И вот тогда все эти развитые кварталы подорожают раза в 2 минимум (и их продолжат покупать, никаких проблем с продажей не будет). А пока есть отличная возможность инвестировать и/или купить апартаменты с отличной планировкой и хорошей площадью по доступной цене.

Конечно, это дело индивидуальное. Но все же есть некоторые объективные параметры, на которые надо ориентироваться. Еще до обращения к риелторам вы можете определиться со следующими вопросами:

Рассматриваете ли вы жилье на вторичном рынке?

Что именно для вас важно в инфраструктуре комплекса?

Центр мегаполиса или тихий район небольшого городка?

• Местоположение (город и район)
• Близость к морю и инфраструктуре района
• Первичный или вторичный рынок
• Этап строительства (в строящемся доме дешевле)
• Площадь и планировка
• Этаж
• Вид из окна

Чтобы сориентироваться в предложениях по турецким домам, апартаментам, пентхаусам и так далее, удобнее всего пользоваться сайтами надежных риелторских агентств.

На нашем сайте вы можете сравнить цены объектов в разных городах и районах одного города и задать нужные параметры поиска (есть фильтр по цене, локации, типу планировки).

Обратите внимание, что площадь квартир в Турции нередко считают непривычным для нас способом. Мы привыкли к тому, что по кадастру считают «площадь нетто», то есть исключительно квадратные метры самой квартиры до входной двери. В Турецкой Республике часто указывают площадь брутто. Ее рассчитывают так: площадь лестничной площадки, шахты лифта, толщину стен, иногда даже помещения общего пользования из инфраструктуры делят на число жильцов и прибавляют к «площади нетто». Помимо этого, площадь балкона тоже всегда учитывается в площади брутто, так как с субтропическим климатом балкон — полноценная комната и едва ли не лучшее место в доме летними вечерами.

Затем, остановившись на нескольких вариантах, можно уже заказать у Project Home ознакомительный тур или онлайн-просмотр (или и то, и другое!). И в процессе мы непременно расскажем вам обо всех нюансах процедуры по оформлению недвижимости согласно турецкому законодательству.

Как только вы окончательно выберете, что хотите купить, можно сразу же переходить к оформлению сделки. Никаких особых сложностей для иностранцев нет.

Варианты оформления недвижимости для иностранцев:

• Можно приехать на ознакомительный тур, выбрать недвижимость, пройти все этапы процедуры покупки в сопровождении сотрудника риелторского агентства и получить свидетельство о собственности на руки.
• И можно оформить доверенность на компетентного и надежного менеджера агентства недвижимости в Турции — и фактически стать собственником со всеми документами дистанционно.

Безусловно, с профессиональными риелторами покупка квартиры за границей безопасна в любом виде — и на месте, и удаленно.

Каким бы ни был выбранный вами объект недвижимости, этапы покупки для всего примерно одинаковы. В состав процедуры входят 5 этапов, каждый из которых подробно описан ниже.

Сначала надо заключить договор между продавцом и покупателем, то есть вами. В документе будут тщательно зафиксированы данные обеих сторон (ваши и продавца), параметры покупаемой недвижимости Турции, права и обязанности сторон, а также порядок оплаты. Кроме вашего загранпаспорта и депозита, ничего дополнительно не требуется.

Подписание договора не означает автоматически передачу права собственности на объект, ведь квартира еще не продана окончательно в юридическом смысле. Передаче права непременно предшествует полная оплата и прием в кадастровом управлении. Но об этих этапах речь пойдет в нашем материале ниже.

Обычно при подписании договора продавец получает от покупателя депозит. Чаще всего он равен 5-10 процентам от общей стоимости. Получение такого депозита обязательно будет указано в договоре.

Договор будет оформлен на знакомом вам языке. Обе стороны подписывают по 2 экземпляра.

После заключения договора собираем нужные документы. Их совсем мало.

• Оформить доверенность в случае, если вы не планируете присутствовать лично на всех этапах оформления недвижимости в Турции, в частности на регистрации сделки купли-продажи.
• Получить турецкий налоговый номер. Это можно сделать онлайн на сайте налоговой или в любом налоговом управлении Турции. Для оформления ИНН нужен только ваш заграничный паспорт. Это можно сделать без вашего присутствия. Без ИНН невозможно провести покупку жилья.
• Провести независимую экспертизу выбранного вами объекта недвижимости — приглашенный эксперт оценит его в турецких лирах. Оценщик должен быть аккредитован специальной организацией — советом по надзору за финансовыми рынками. Вам выдадут специальный документ — справку с результатами экспертизы, то есть кадастровой стоимостью объекта.
• После экспертизы получить в банке документ об обмене валюты на турецкие лиры. Это нововведение 2022 года, и оно служит тому, чтобы поддержать ценность турецкой лиры. Оно касается всех сделок купли-продажи, в которых участвуют иностранцы. Этот документ может получить сам покупатель, продавец или их доверенные лица. Обычно всю подготовку по получению справки об обмене проводит сторона застройщика.

Для получения справки об обмене валюты на лиры открываем счет в турецком банке. Для этого в 2022 году вам нужен скан оплаченной квитанции за электричество или воду из страны вашего проживания с вашим адресом прописки и вашими именем и фамилией.

На турецкий счет затем нужно положить деньги в валюте: евро, долларах, фунтах и так далее — и обменять валюту на лиры в той сумме, какую указал эксперт в своем документе. И вам выдадут справку об обмене.

Однако нужно отметить, что застройщики, как правило, не хотят получать оплату в турецких лирах, так что, получив справку об обмене валюты, вам нужно будет поменять их обратно на нужную валюту. Обычно цены зафиксированы в евро.

Все затраты по покупке и продаже турецкой лиры ложатся на покупателя.

Если клиент покупает квартиру в новостройке, то обычно переводит деньги по реквизитам застройщику. При покупке на вторичном рынке деньги можно перевести со своего счета SWIFT-переводом на счет собственника.

Помимо этого, есть и другие способы оплаты:

• Можно передать нам наличные лично или нашему представителю в вашей стране.
• Допустимо оплатить криптовалютой — мы подскажем, как это сделать.

Свидетельство о собственности на недвижимость в Турции (по-турецки его называют тапу) вы получаете в особом городском управлении тапу и кадастра. Предварительно нужно подать заявку на сайте этого управления — так будет назначена дата приема. В этот день следует прийти в управление и продавцу, и покупателю.

В 2022 ведутся разговоры о том, что скоро все такие сделки будут оформляться у нотариусов в нотариальных конторах. Правительство обсуждает этот законопроект, но пока до практики не дошло.

При необходимости вместо покупателя на сделку может прийти его представитель по доверенности. Как уже было сказано, доверенность можно оформить на компетентного риелтора, который помогает вам с покупкой.

После покупки недвижимости и получения документов иностранный гражданин принимает на себя некоторые обязательства:

• соблюдать законы Турции
• ежегодно платить налог на недвижимость
• оплачивать коммунальные услуги

Остается 2 важных дела:

• Получение техпаспорта
• Оформление договоров на коммунальные услуги

Получив свидетельство о собственности на недвижимость, купленную на первичном рынке, владелец должен получить технический паспорт (искан). Если квартира или вилла куплены на вторичном рынке, то искан вам передает предыдущий собственник.

А чтобы переоформить на себя счетчики электричества и воды, нужно собрать еще дополнительные документы, помимо свидетельства о собственности, технического паспорта на жилплощадь и вашего загранпаспорта. Еще необходимо оплатить специальную страховку DASK на случай землетрясения и узнать номера счетчиков — во всем этом вам помогут менеджеры в рамках послепродажного сервиса.

Нередко покупатели оказываются неприятно удивлены, узнав, что, помимо стоимости квартиры в Турции, им придется встретиться с дополнительными расходами, пусть и небольшими. Мы всегда честны с нашими клиентами и сразу рассказываем им, какие траты им предстоят:

• Обязательное страхование (DASK) от землетрясения (ориентировочно 15-150 евро)
• 4 процента от кадастровой стоимости недвижимости в качестве налога (разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры нередко колоссальна). Эта ставка одна и для граждан Турции, и для иностранцев.
• Оплата независимого эксперта по оценке жилья (примерно 2800 лир в 2022 году)
• Госпошлина оборотного капитала (1400 лир в 2022 году)
• Ведение папки в кадастровой палате (примерно 500 лир в 2022 году)
• Госпошлина мэрии перед сделкой (75 лир в 2022 году)
• Оплата услуг аккредитованного в кадастровой палате и внесенного в реестр министерства юстиции Турции присяжного переводчика (примерно 1600 лир или 100 евро в 2022 году)
• Расходы по получению искана — технического паспорта (зависит от параметров жилого комплекса)
• Расходы по оформлению счетчиков коммунальных услуг (примерно 200 евро в 2022 году)
• Опционально — дополнительные расходы на оформление доверенности

В нашем агентстве Project Home мы полностью занимаемся оформлением всех документов, от вас потребуются только финансовые средства для оплаты всех пошлин и прочего.

Хороший риелтор сопроводит вас на всех этапах покупки недвижимости в Турции и не бросит после сделки. С некоторыми нашими клиентами мы остаемся на связи уже десятилетие после продажи!

В надежном риелторском агентстве, таком как «Project Home», менеджеры не только проверят все документы «на чистоту», но и подскажут, какой вариант оптимален. Мы уберегли от ошибок при покупке уже не одну сотню наших клиентов. И они теперь полноправно владеют недвижимостью в Турции — мы всем подобрали замечательные квартиры, которые полностью удовлетворили все высокие требования покупателей!

С нами вы можете не волноваться — мы точно найдем для вас идеальный дом у моря. Тот самый, о котором вы мечтаете.